花大錢買新房卻不能住?避免買到「非典性住宅」的3原則 | 加油地圖
![花大錢買新房卻不能住?避免買到「非典性住宅」的3原則](https://i.im.ge/2022/11/08/2BMtk1.article-633534f26ea01.jpg)
2022年1月5日—再來則是像大直大彎北段建案的狀況,該地的土地使用分區為「商業、娛樂專用區」不可做為住宅使用,但卻有不少建商將此地規劃成豪宅區,就目前現況來看, ...
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對一般購屋民眾而言,買房子最看重的莫過於價格、環境跟生活機能是否便利,卻忘了「土地使用分區」的重要性,假如民眾沒看清楚自以為撿便宜買到了住宅用地,實際上卻是在「商業區」、「工業區」的土地,除了有可能會陷入非法二工、銀行無法貸款等窘境之外,也有可能會有未來轉手不易的問題,因此入手前務必要掌握「查問看」3個原則。
住一對商業使用限制最嚴苛,住四最寬鬆台灣地狹人稠,精華都會區更是寸土寸金,為了使土地可以發揮最大功用,各地方政府在進行都市計畫時,必須審慎評估規劃,且視實際情況將轄內每一塊土地分門別類,規劃「土地使用分區」。「土地使用分區」共分為11種,包括「住宅區」、「商業區」、「工業區」、「行政區」、「文教區」、「倉庫區」、「風景區」、「農業區」、「保護區」、「行水區」、「保存區」、「特定專用區」。
就算都是「住宅區」,其實被賦予的任務也不盡相同。舉例來說,在台北市的住宅區分為9種,每一種住宅區都有著不同的容積率跟建蔽率的限制。因為考量交通、區域需求、地質環境等,如果每塊土地上蓋的建築、容納的人數都不加以限制,那對於區域或是土地本身都會有安全性跟舒適性的危害。在經過精密的計算後,地方政府會去分配每個分區的容積率、建蔽率,作為一種調控手段。
以全區域皆為都市計畫土地的台北市為例,土地使用分區管制將「住宅區」大致分為住一、住二、住二之一、住二之二、住三、住三之一、住三之二、住四、住四之一,可容許的商業密度依序遞增,也就是說,住一對商業使用的限制最嚴苛,住四最寬鬆;商業區的使用限制也依排序逐次放寬,排序越後面的,可登記的行業別越多。
建蔽率、容積率,算出最大使用面積及樓層此外,不同土地使用分區,建蔽率以及容積率各有不同的規定,比如說,北市的住一容積率60%、建蔽率30%;住二容積率120%、建蔽率35%;住三容積率225%、建蔽率45%;住四容積率300%、建蔽率45%。 而想要知道一棟建築物最大可以建築的最大平面面積,就必須以基地面積X建蔽率;若想知道建築物樓地板面積總和佔整塊土地面積的比例,則必須以地坪X容積率計算。
若以北市...